nuttige-advies

Grondhervorming 2012

Tue, 15 Jan 2013 00:08:08 +0100

GRONDHERVORMING 2012

Nog ‘n jaar het verloop ook op die pad van grondhervorming en ongelukkig sal die jaar 2012 nie in die anale bekend staan as ‘n jaar waarin groot mylpale bereik is met die Grondhervormingsprogram nie. Grondeienaars is weereens en toenemend gefrustreer deur die slakkepas waarteen die Departement van Landelike Ontwikkeling en Grondhervorming voortploeter. Die Restitusieproses het op plekke feitlik tot stilstand gekom. Heelwat minder nuwe restitusie eise is gepubliseer hoewel dit allermins ‘n aanduiding is dat die getal eise verminder het. Dit bly veral in Kwazulu-Natal ‘n groot bron van kommer dat daar steeds ‘n baie groot getal grondeise in die kantoor van die Streek Grondeisekommissaris lê wat nog nie eers ondersoek is tot die punt waar daardie eise gereed is vir publikasie in die Staatskoerant nie. Gebaseer op vorige statistiek word daar geraam dat daar nog ten minste 1000 restitusie eise in Kwazulu-Natal is wat beweerdelik wel voor 31 Desember 1998 ingedien is, maar wat nog nie ondersoek is nie.

Die stadige pas waarteen die Kommissie op Herstel van Grondregte funksioneer is ‘n bron tot geweldige kommer. Die amptenary skryf dit toe aan ‘n ernstige gebrek aan personeel. Dit mag moontlik waar wees, maar ‘n gebrek aan opleiding en vaardighede by die beskikbare en bestaande personeel en hulle onvermoë om effektief te funksioneer is eerder die ware oorsaak van die probleem. Voorts is dit ondenkbaar hoe die Staat kan oordeel dat die Kommissie behoorlik op provinsiale vlak kan funksioneer as daar slegs een provinsiale Streek Grondeisekommissaris is wat in Pretoria gesetel is en wat al die provinsies moet bestuur. Tot tyd en wyl bekwame en behoorlik opgeleide senior amptenare ten minste op provinsiale vlak ontplooi is, word daar nie voorsien dat daar enige verbetering sal kom aan die pas van grondhervorming dwarsdeur die land nie.

Daar het niks gekom van die beoogde wysigings aan die Wet op Grondhervorming (Huurarbeiders) No 3 van 1996 (“die Huurarbeiderswet”) en die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg No 62 van 1997 (“ESTA”) nie. Daar is egter wel steeds gesprek tussen die rolspelers aan die gang en word daar voorsien dat nuwe of gewysigde wetgewing waarskynlik een of ander tyd in 2013 die lig sal sien.

Dit is steeds verontrustend dat sekere amptenare van die Departement op plaaslike vlak en veral in plattelandse distrikte klaarblyklik poog om wat hulle graag as wysigings tot die bestaande wetgewing geïmplimenteer sou wou sien, reeds toe te pas asof daar reeds sodanige wysigings tot die wetgewing aangebring is. Bo en behalwe die feit dat sulke optrede natuurlik totaal en al onaanvaarbaar en ultra vires is, is die gevolg van sulke optrede dat valse verwagtings geskep word by plaasbewoners aan die een kant, en plaaseienaars aan die ander kant aan erge intimidasie blootgestel word en dat hulle in die proses ernstig benadeel word.

Grondeienaars behoort moeite te doen om hulleself opnuut op hoogte te bring met bestaande wetgewing. Breedweg is daar basies drie kategorieë van plaasbewoners op plase naamlik:

A) Huurarbeiders in terme van die Huurarbeiderswet;

B) Okkupeerders in terme van ESTA;

C) Onwettige okkupeerders (plakkers) in terme van die Wet op Voorkoming van Onregmatige Uitsettings en Okkupasie van Grond No 19 van 1998 (PIE).

a) ‘n “Huurarbeider” is ‘n persoon wat op ‘n plaas woon en wat daar werk of gewerk het op die basis dat hy sy dienste aanbied of aangebied het in ruil vir die reg om weiveld en/of grond vir verbouing te gebruik as teenprestasie, en wie se ouer of grootouer ook n huurarbeider was hoewel nie noodwendig op dieselfde plaas nie. Sou so ‘n persoon se kontantloon of ander vorme van vergoeding (rantsoene ens.) in waarde meer wees as die waarde van die weiding wat hy gebruik, die grond wat hy verbou en die akkommodasie wat hy bewoon, kwalifiseer so ‘n persoon nie as ‘n huurarbeider nie en word hy slegs beskou as ‘n gewone “Plaaswerker”. Die Huurarbeiderswet is van toepassing op huurarbeiders en slegs die Grondeisehof het jurisdiksie om met ‘n huurarbeider se regte en verpligtinge te handel en ‘n uitsettingsbevel toe te staan.

b) ‘n “Okkupeerder” is iemand wat woon op grond en wat beskik oor toestemming of ‘n ander regsgeldige reg om so te doen. (Dit sluit nie ‘n persoon in met ‘n inkomste hoër as R5 000.00 per maand nie. ) Indien ‘n persoon vir langer as ‘n jaar met die kennis van ‘n grondeienaar op ‘n plaas gewoon het, word dit vermoed dat so ‘n persoon stilswyende toestemming van die grondeienaar gehad het om dit te doen. Indien ‘n persoon grond vir ‘n periode van drie jaar bewoon het word dit geag dat so ‘n persoon die grondeienaar se toestemming gehad het, of die grondeienaar daarvan bewus was al dan nie. Toestemming bly die belangrikste element waarsonder ‘n persoon nie ‘n “Okkupeerder” vir doeleindes van ESTA kan wees nie. ‘n Huurarbeider is egter outomaties ook ‘n “okkupeerder”.

c) ‘n “Onwettige Okkupeerder” is ‘n persoon wat grond sonder die toestemming van die grondeienaar okkupeer.

Hierdie artikel is nie bedoel om die leser toe te rus met genoegsame kennis en insig aangaande die werking van die genoemde wetgewing sodat hy/sy op die inhoud hiervan gebaseer besluite kan neem wat bepalend kan wees ten aansien van die regte en verpligtinge van grondeienaars en/of plaasbewoners nie. Die wetgewing is eenvoudig te tegnies van aard om in ‘n artikel van hierdie omvang behoorlik toe te lig. Wat egter wel hiermee beoog word is om grondeienaars net weereens daarop attend te maak dat die genoemde drie wette steeds die enigste wetgewing is wat impakteer op die regte en verpligtinge van grondeienaars aan die een kant en mense wat grond okkupeer, aan die ander kant.

Die indruk word soms gewek dat alle “okkupeerders” in terme van ESTA, ook “huurarbeiders” in terme van die Huurarbeiderswet kan wees. Dit is nie waar nie.

As iemand kan bewys dat hy ‘n huurarbeider is/was kan so ‘n persoon indien hy/sy steeds op die plaas woon en indien hy/sy geldiglik ‘n aansoek vir ‘n toekenning van ‘n gedeelte van die grond by die Departement ingedien het teen 31 Maart 2001, aansoek doen by die Grondeisehof dat ‘n gedeelte van die grond deur die Staat vir hom/haar aangekoop word. Dit kan slegs gebeur indien die hof sou bevind dat hy/sy wel ‘n huurarbeider is, ‘n geldige eis ingedien het en dat dit regverdig en billik en ook lewensvatbaar is om sodanige gedeelte van ‘n plaas aan hom/haar toe te ken. So ‘n grondeienaar moet dan billik en regverdig vergoed word vir enige sodanige grond waarvan hy ontneem mag word.

‘n Okkupeerder in terme van ESTA het ‘n sogenaamde “verblyfreg”. Dit beteken nie dat hy/sy enige reg het om ‘n gedeelte van die grond te verkry nie. Hy/sy het bloot die reg om daardie grond te okkupeer vir solank as wat hy/sy toestemming het van die eienaar om sodanige grond te okkupeer en tot tyd en wyl sodanige verblyfreg regsgeldiglik beëindig word. ‘n Verblyfreg kan net beëindig word op wettige gronde solank as wat dit regverdig en billik is. Daar is ‘n voorgeskrewe proses wat ‘n grondeienaar moet volg om die verblyfreg van ‘n okkupeerder te beëindig. ‘n Okkupeerder mag slegs van ‘n plaas afgesit word indien ‘n hof ‘n bevel tot sodanige utisetting verleen het.

Enige persoon wat grond sonder die toestemming van ‘n eienaar okkupeer, is ‘n onwettige okkupeerder. Sodanige persoon mag nie die grond okkupeer nie en sodanige grondeienaar het die reg om die hof te nader vir ‘n bevel tot uitsetting van so ‘n onwettige okkupeerder/plakker. Dit gebeur toenemend dat mense plase sonder toestemming en kennis van ‘n grondeienaar betree en strukture daar begin oprig. ‘n Grondeienaar het die volste reg om onmiddelik redelike stappe te neem om so ‘n persoon te verhinder om sy plaas te betree of om enige strukture op sy plaas op te rig. Dit word egter aanbeveel dat tensy ‘n grondeienaar so ‘n onwettige okkupeerder kan verhinder om met sulke onwettige handelinge voort te gaan sonder dat dit nodig sal wees om geweld te gebruik, ‘n grondeienaar eerder die hof moet nader in terme van die bepalings van PIE vir ‘n interdik of ‘n bevel om so ‘n onwettige okkupeerder van die grond te verwyder en enige strukture wat onwettig op die grond opgerig is te laat vernietig en verwyder deur die balju.

Die Grondwet van die RSA beskerm steeds enige wettige grondeienaar se grondregte. Geen wettige grondeienaar mag van sy grondregte ontneem word tensy daar wettige gronde bestaan vir die onteiening van sy grond nie. Geen onteiening van grond is toelaatbaar sonder dat die grondeienaar regverdig en billik vergoed word vir sy grond nie. Die verkeerde indrukke wat daar dus by vele plaasbewoners gewek word dat hulle maar na willekeur grond kan betree en strukture oprig sonder die toestemming van die grondeienaar is sonder enige regsbasis. Die verdere indruk wat gewek word dat okkupeerders en huurarbeiders enige Jan Rap en sy maat by hom/haar kan laat kom woon solank so ‘n persoon “familie” is van sodanige okkupeerder of huurarbeider is eweneens sonder enige regsbasis. Slegs persone wat die toestemming van ‘n grondeienaar het om sy/haar grond te bewoon en sy/haar direkte gesinslede/wettige afhanklikes mag grond wettiglik bewoon. Geen grondeienaar is verplig om al wat leef en beef op sy/haar grond te verduur sonder dat daar enige regsverbintenis tussen die grondeienaar en sulke persone bestaan nie.

Grondeienaars word nogmaals gemaan om versigtig te wees en nie met die bogemelde wetgewing om te gaan sonder om goeie regsadvies in te win van kundige regsadviseurs nie. So belangrik as wat dit is om jou eie grondwetlike regte te ken, is dit ook net so belangrik om die grondwetlike regte van ander mense wat moontlik kan impakteer op jou grondwetlike regte, te ken. Maak seker dat jy weet wat hierdie regte behels.

_____________________

A B T VAN DER MERWE

COX & VENNOTE

7 Desember 2012

Die Ontlysting van plase onder Grondeise

Sun, 05 Dec 2010 12:48:13 +0100

Boere moet in gedagte hou dat die Grondeisekommissie nie grondeise eensydig kan “de-gazette” of “ontlys” nie.

Die Grondeisekommissie het twee jaar gelede verklaar dat hulle toe reeds besef het dat daar goeie rede is om weer te kyk na die geldigheid van verskeie restitusie-eise wat toe reeds in die Staatskoerant gepubliseer (“ge- gazette”) was en om te oorweeg om sommige van die plase te ontlys of sogenaamd te “de- gazette”. Baie boere verkeer sedertdien onder die verkeerde indruk dat die Kommissie aktief besig is om alle eise te heroorweeg en dat eise op hulle plase goedsmoeds sal “verdwyn”. Dit is ongelukkig NIE die geval nie. Inteendeel word verdere eise nog weekliks in die Staatskoerant gepubliseer. Daar word aangedui dat daar nog ongeveer 1000 eise in Kwazulu Natal gepubliseer gaan word en verskeie ook in ander provinsies. Weinig, indien enige, van die reeds gepubliseerde eise is sedert die bogenoemde verklaring op eie inisiatief van die Kommissie ontlys. Dit word sterk betwyfel of dit ooit sal gebeur. Die foute wat die Kommissie gemaak het deur ongeldige eise te aanvaar,het eisers laat glo dat hulle eise geldig is. Hierdie foute kan nie nou sommer goedsmoeds uit die weg geruim word deur ‘n eensydige ontlysting van plase deur die Kommissie nie. Dit verg meer as bloot ‘n besluit deur die kommissie om sulke eise te “ontlys”. Eisers het wetlik die reg om beswaar te maak teen enige voorneme van die kommissie om ‘n eis te “de-gazette”. Artikel 11 A (2) van die Restitusiewet skryf die prosedure voor. Indien die kommissie van oordeel is dat dit nodig is om sy voormalige besluit om ‘n eis te publiseer, te herroep, moet hy eers sodanig kennis in die Staatskoerant gee en moet die grondeisers die geleentheid gebied word om daarteen beswaar te maak.

Die kommissie moet dus eers die grondeisers oortuig dat hul eise nie meer as geldig beskou kan word nie. Dit gebeur egter nie maklik nie. Verwagtinge is reeds deur die Kommissie by Eisers geskep en politiek speel ‘n belangrike rol. Die Kommissie se personeel word blootgestel en sodra Eisers weerstand bied sal hulle nie maklik met sulke Eisers swaarde kruis nie. Die enigste en korrekte manier om ‘n plaas te verlos van ‘n ongeldige eis is om eers skriftelike vertoë aan die Streek Grondeisekommissaris te rig en die feitelike en regsgronde uiteen te sit waarop gesteun word dat die eis ongeldig is. Die kommissie word dan in die vertoë versoek om die besluit om die plaas in die Staatskoerant te lys, terug te trek deur die wetlik voorgeskrewe prosedure te gebruik. Weinig grondeienaars behaal egter enige sukses met sulke vertoë aangesien die Kommissie oor die algemeen ooglopend nie gretig is om grondeienaars se vertoë gunstig te oorweeg nie. As die vertoë dan onsuksesvol is kan die grondeienaar aandring dat die eis deur die Kommissie na die Grondeisehof verwys moet word vir beregting. In meeste gevalle versuim die Kommissie selfs om op so ‘n versoek te reageer in welke geval die grondeienaar dan die Hof moet nader vir ‘n bevel om die Kommissaris te verplig om die eis vir beregting na die hof te verwys.

Ons kan met groot vrymoedigheid aandui dat ons tans met oorwegend goeie welslae sulke sake in die guns van grondeienaars in die Grondeisehof afhandel.

Grondeise is ‘n Grondwetlike realiteit en proses wat nog lank met ons gaan wees. Daar is egter geen rede tot paniek nie. Solank die grondeienaar sy regte ken en korrek uitoefen behoort hy niks te vrees te hê nie. Sorg net dat jy jouself korrek inlig oor die regsposisie voordat jy enige staape neem. Dit is krities belangrik anders gaan jy foute maak wat nie maklik ongedaan gemaak kan word nie.

Bertus van der Merwe

Cox en Vennote

Vryheid

(Prokureur spesialiserende in Grondverwante Litigasie)

lit1@coxlex.co.za